住宅売買の際の注意点

住宅の売買は、高額のお金が動く特別な取引きです。そのため、トラブルは付きもの! 裁判沙汰にまでなる事も珍しくありません。
という事で、住宅の売買を巡っての訴訟は多種多様の事例がありますが、大きく分けると「当事者」・「物件」・「契約内容」関係の3つに分けられます。

 

当事者を巡るトラブル

 

当事者関係の紛争には、例えば、肝心の所有者である父親が明確な売却の意思を持たないうちに、息子が勝手に不動産屋と媒介契約を交わし、買い手が現れてしまったというようなケース! 当然、父が承諾しない以上、売却は出来ません。
さらに、転勤が取りやめになったとか、会社を解雇されたというような理由から、突如売るのをやめると言い出す人もいて、購入者としては迷惑極まりない事態です。「訴えてやる〜!」となって当たり前でしょう。

 

ならば、もし本当に訴えられたら、どうなるのでしょうか?
基本的に売り主側の都合で契約解除する場合には、手付金が支払われていれば、当然返金しなければなりません。しかも、倍返しの規定があるのです。
ですから、売却に出すに当たっては、必ず所有者を筆頭に、家族みんなが納得した上で買い手を探すようにしましょう。

 

契約内容に関するトラブル

 

契約内容の関係の紛争には、例えば、代金の一部を最初に受け取り、物件を引き渡した後、実際に転売が成立した時に残金を受領するという契約を不動産屋と交わしたのに、その後一向に残金が支払われないというようなケース! また、購入希望者が住宅ローンの審査に落ちたのを理由に、市価の半値で買い取る事で合意を勧められる事も珍しくはありません。
いずれも、最終的には不動産会社が買い主になる契約におけるトラブルですが、今回は売り主の方が「訴えてやる〜!」と言いたくなるでしょう。

 

ならば、もし本当に訴えたらどうなるのでしょうか?
まず、前者の場合は、元々違法な契約です。というのも、不動産売買は、正に代金引換の世界だからです。従って、物件引き渡しと同時に全額を支払わなければなりません。そのため、早期支払いの履行を求め、応じてもらえない場合には契約解除が認められます。ただし、その場合は、契約を白紙に戻すという事になり、最初に受け取った代金の一部は返金する必要があります。とは言え、倍返しにはなりませんので、ご安心を・・・。
しかし、公社については、悪徳不動産会社の知能犯である事も少なくないものの、残念ながら違法行為にはなりません。ただし、売却時期を先延ばしに出来るのであれば、先延ばしにするのが賢明でしょう。例え不動産業者と専任媒介契約を結んでいたとしても、有効期間は3ヶ月ですので、その後に更新せず、別の業者に依頼すれば、違約金等を取られる心配もありません。さらに、購入希望者が手付金を支払っていた場合には、それを全額受領出来ます。加えて、違約金も請求出来るので、間違っても不動産屋の口車に乗せられ、安価に手放してはいけないのです。

 

物件を巡るトラブル

 

家を高く売るとなると、人間誰しも欲が湧いてくるものですよね。
いろんな人と関わり合って時にはトラブルに発展するケースもなきにしもあらずです。
気を付けないといけませんよね。

 

物件関係の紛争としては、例えば、15年間住んだ戸建て住宅の売却後に、雨漏りや配管からの水漏れなど、瑕疵が見付かり、修理費を請求されたというケース! あるいは、新築マンション購入後、父親が急死し、実家へ帰らざるを得なくなったため、売却したところ、数年たってから買い主に、雨漏りが見付かった事とともに、修理費を請求されたという事例があります。
やはり住宅売却における最も多いトラブルは、この瑕疵問題なのです。正直、売り主としては、「今更言われても・・・」というのが本音でしょう。ところが、法律上は、不動産の売り主には「瑕疵担保責任」というのが課せられているのです。つまり、雨漏りや水漏れなどが後になって発覚すれば、修理費を全額支払うか、実費で補修しなければならないという事です。
何だか納得出来ませんよねぇ!! それこそ、法律を作ったヤツを「訴えてやる〜!」と言いたくなるでしょう。

 

でも、法律には勝てませんから、やはり家を売却する際には、きちんとクリーニングや補修をしておく事が大事です。その方が間違いなく査定額も上がりますから、決して損をする事もありません。
もしくは、前者のような中古物件の場合だと、瑕疵がある事実と箇所を正確に買い主に伝え、その修理費として物件の売値を引き下げるというような契約も可能です。ただし、その場合は、その旨をしっかりと明記した上で、「瑕疵担保責任は追わない」という特約を付帯させる事が絶対条件です。
ですが、後者のように、その物件が住宅品質確保法の新築住宅に該当する場合には、この特約は付けても10年間は無効です。法律上、売り主が負担しなければなりません。とは言え、救いの手はちゃんとさしのべられます。最初に自分がマンションを買った時の事を思い出してみて下さい。分譲会社は当初の買い主に対する10年間の瑕疵担保責任を負っているはずです。ですから、そちらの方に請求する事が出来るのです。そこで、余計な手間を取られないようにするためには、売却時にマンションの分譲会社を交え、一度きちんと話をし、
瑕疵に関する相談は辱説分譲会社へ!
瑕疵の修繕は直接分譲会社から!
という合意形成を図っておく事が大切でしょう。